Bài tập định giá máy móc thiết bị bằng phương pháp so sánh


Công NghệKhỏe ĐẹpBài tậpSo SánhSo sánh

BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC, THIẾT BỊ

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây  (461.75 KB, 13 trang )

BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC, THIẾT BỊ
Bài tập 01:
Cần định giá một xe ô tô vận tải đang sử dụng, sản xuất năm 2005 trọng tải 7 tấn, nguyên giá 800
trđ, đã qua sử dụng 6 năm, tổng số cây số xe đã chạy là 1.000.000 km. Tổng số km cho một đời xe
của loại xe cùng loại được xác định là 2.000.000 km. Để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải
thay thế một số phụ tùng, chi tiết và cụm chi tiết có giá thị trường như sau:
Lốp ô tô 3 bộ 1200-200 10.000.000 đ
Hộp số trục các đăng 12.000.000 đ
Má phanh ô tô 6.000.000 đ
Ắc quy 2.000.000 đ
Bài tập 02:
Định giá một máy nâng model Y của Công ty X sản xuất năm 1995 với chi phí của nhà sản xuất
$50,000 (FOB). Chi phí thay thế hiện hành là $60,000. Bạn ước lượng tất cả các loại khấu hao (hao
mòn) là 25% và tỷ suất vốn hóa là 40%. Hướng dẫn định giá của Brown cho biết rằng các máy
tương tự với máy model Y năm 1995, đang có trên thị trường đã qua sử dụng, bán với giá từ
$35,000 đến $40,000. Báo cáo khảo sát thị trường của ABC cho biết rất ít máy model Y có trên thị
trường để cho thuê nhưng khi chúng có sẵn, tổng thu nhập tiền cho thuê khoảng $20,000/năm trừ
10% chi phí liên quan. Giá trị thị trường hợp lý là bao nhiêu khi sử dụng cách tiếp cận định giá chi
phí, thị trường và thu nhập.Kết luận rút ra đối với giá trị thị trường hợp lý của máy cần định giá là
gì ?
Bài tập 03:
Một dây chuyền sản xuất có tuổi đời kỹ thuật là 15 năm, tuổi đời kinh tế là 10 năm, tuổi đời hiệu
quả là 6 năm cần được định giá để bán đấu giá tài sản ( đvt: triệu đồng). Biết rằng:
- Hiện tại trên thị trường không tồn tại dây chuyền sản xuất này. Sau khi tính toán, các chi phí để
tạo ra dây chuyền sản xuất tương tự ước tính hết 5.000 triệu đồng.
- Tuy nhiên các nhà chuyên môn kỹ thuật ước tính năng suất chế tạo sản phẩm của dây chuyền sản
xuất này chỉ bằng 4/5 so với dây chuyền sản xuất bằng công nghệ tiên tiến hơn. Do đó các chuyên
gia định giá đánh giá mức mất giá của dây chuyền này tương đương 1/5 giá trị dây chuyền sản xuất
mới.
Bài tập 04:
1




Một chiếc xe ô tô nhãn hiệu Toyota của Nhật Bản hiện đang sử dụng để chở hàng cho phân xưởng
sản xuất của nhà máy dệt, được sản xuất năm 2000 trọng tải 4 tấn, đã qua sử dụng 6 năm. Biết thêm
các thông tin về ôtô này như sau:
- Tại thời điểm mua, xe ôtô này có giá 750 triệu đồng, thuế VAT là 10%, chi phí chạy thử là
10 triệu đồng.
- Tuổi thọ kinh tế dự kiến của ôtô là 15 năm.
- Tuy nhiên để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay thế một số phụ tùng, chi tiết
ước tính khoảng 26 triệu đồng.
- VAT được tính theo phương pháp khấu trừ.
Yêu cầu: Hãy định giá xe ôtô đó ?
Bài tập 05:
Một công ty sản xuất đang xem xét một lời đề nghị mua và lắp đặt dây chuyền đóng gói sản phẩm.
Giá mua dây chuyền là 320.000 USD, chi phí vận chuyển, lắp đặt và các chi phí khác kèm theo là
30.000 USD. Tuổi thọ dự kiến của dây chuyền là 5 năm. Hoạt động của dây chuyền làm tăng doanh
thu thuần hàng năm của công ty là 144.000 USD nhưng đồng thời cũng làm chi phí tăng 90.000
USD (bao gồm chi phí khấu hao giá trị dây chuyền).
Biết rằng lãi suất thị trường là 10%, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 22%. Công ty thực
hiện trích khấu hao theo phương pháp đường thẳng.
Yêu cầu: Hãy tư vấn cho công ty xem có nên mua và lắp đặt dây chuyền đó hay không. Tại sao ?
Bài tập 06:
Một nhà máy dệt đang có một ôtô tải nhãn hiệu Toyota của Nhật Bản được sản xuất năm 2005 trọng
tải 4 tấn, đã qua sử dụng 3 năm, hiện đang sử dụng để chở hàng cho phân xưởng sản xuất của nhà
máy dệt. Yêu cầu định giá chiếc ô tô này với các thông tin khác được cho như sau:
- Tại thời điểm mua, xe ôtô này có giá CIF (giá nhập khẩu bao gồm cả chi phí vận chuyển và bảo
hiểm quốc tế) là 1.000 triệu đồng, thuế nhập khẩu 20%, thuế suất thuế tiêu thụ đặc biệt là 25%, thuế
suất thuế giá trị gia tăng là 10%, và chi phí chạy thử là 10 triệu đồng.
- Tuổi thọ kinh tế dự kiến của ôtô là 15 năm.
- Tuy nhiên, để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay thế một số phụ tùng, chi tiết ước

tính khoảng 30 triệu đồng.
- Thuế giá trị gia tăng tính theo phương pháp khấu trừ.
2


Bài tập 07: Cần định giá một dây chuyền sản xuất nhập khẩu từ Pháp có tuổi thọ kinh tế dự kiến là
10 năm và đã đưa vào khai thác sử dụng là 4 năm. Hiện nay trên thị trường không có loại dây
chuyền sản xuất này. Hồ sơ nhập khẩu dây chuyền sản xuất này có các thông tin sau:
- Dây chuyền này được nhập khẩu với giá FOB tại cửa khẩu xuất ghi trên hợp đồng ngoại thương là
100.000 USD.
- Chi phí vận chuyển từ Pháp đến cảng Sài Gòn là 5.000 USD.
- Chi phí bảo hiểm quốc tế cho dây chuyền này là 5.000 USD.
- Thuế suất thuế nhập khẩu dây chuyền này là 15%. Thuế suất thuế tiêu thụ đặc biệt là 10%.
- Thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10%. Doanh nghiệp hạch toán thuế giá trị gia tăng theo phương
pháp khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào.

BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Bài tập 08:
Biệt thự A ở khu dân cư cần định giá, có diện tích 400m2 hợp pháp về quyền sử dụng đất. Được
biết:


Biệt thự B trên cùng con đường với biệt thự A, cùng diện tích nhưng vị trí thuận lợi hơn và có
thêm phần vườn ước tính trị giá 40 trđ, hợp pháp về quyền sử dụng đất vừa được bán với điều
kiện như sau: trả làm 4 đợt mỗi đợt cách nhau 1 năm mỗi lần trả 274 trđ. Lãi suất tiền gửi ngân
hàng trung bình là 8%/năm.



Biệt thự C trên cùng con đường với biệt thự A, cùng diện tích nhưng vị trí kém thuận lợi hơn

và nội thất kém hơn ước tính 20 trđ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có
tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 2000 vừa bán với giá 650 trđ.



Theo quy định hiện hành, giá đất nhà nước quy định tại khu vực này là 1 trđ/m2. Hạn mức sử
dụng đất theo quy hoạch là 200 m2.

Yêu cầu: Định giá biệt thự A ?
Bài tập 09:
Cần định giá BĐS là một căn hộ có diện tích 60m2 nằm ở tầng 2 của một chung cư 7 tầng. Chung
cư này được xây dựng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm. Qua thu thập thông tin trong vòng 1
tháng có 5 giao dịch thành công về các căn hộ chung cư có thể so sánh được với tài sản cần thẩm
định giá như sau:
3




BĐS 1 nằm ở tầng trệt của chung cư này có diện tích 80m2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS
cần định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 676 triệu đồng.



BĐS 2 nằm ở lô chung cư cách đó 20m và cùng nằm trong cụm chung cư này, cũng là chung
cư 7 tầng và được đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích
70m2 nằm ở tầng 2, trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán
với giá 376,3 triệu đồng.




BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2, có diện tích 84m2 và trang trí nội thất
tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10 trđ, được bán với giá 717,2 triệu đồng.



BĐS 4 nằm ở lô chung cư cách đó 100m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 7 tầng
và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 50m2 nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tương
tự BĐS cần định giá, được bán với giá 281triệu đồng.



BĐS 5 nằm ở tầng trệt cùng BĐS 4, có diện tích 70m2 và trang trí nội thất tương tự BĐS 4,
được bán với giá 560 triệu đồng.

Yêu cầu: Định giá căn hộ trên?
Bài tập 10:
Một trung tâm giải trí đã qua 10 năm sử dụng có diện tích đất 2.000m2, diện tích xây dựng là
7.500m2. Chi phí xây dựng hiện hành ước tính là 2.000 USD/m2. Tuổi đời kinh tế của các công trình
xây dựng là 50 năm. Một mảnh đất tương tự vừa được nhà nước đấu giá thành công với mức giá
2.500USD/m2.
Yêu cầu: Ước tính giá trị trung tâm giải trí ?
Bài tập 11:
Bất động sản là một ngôi nhà, có diện tích đất 100m2, diện tích xây dựng là 2000m2. Có chứng cứ
thị trường về việc bán một mảnh đất trống tương tự với giá 20.000.000 đ/m2. Chi phí thay thế mới
ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ước tính là 2.500.000 đ/m2 xây dựng.
Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản. Biết tuổi đời kinh tế của ngôi nhà là 50 năm, tuổi đời kinh tế
còn lại là 20 năm.
Bài tập 12:
Một người dùng 20.000USD để mua một mảnh đất, trên đó anh ta xây một ngôi nhà hết 80.000

USD. Chi phí làm vườn hoa quanh nhà hết 3.000 USD. Vì không gửi tiền vào ngân hàng nên người
này mất đi 5.000 USD tiền lãi trong 8 tháng kể từ khi đầu tư mua đất cho đến khi xây xong nhà.
4


Yêu cầu:
1) Bằng phương pháp chi phí hãy tính xem người này phải bán ngôi nhà với giá bao nhiêu để
cho hoà vốn với khoản tiền lãi lẽ ra nhận được nếu gửi tiền vào ngân hàng?
2) Khi ngôi nhà vừa hoàn thành thì có một công ty lớn tuyên bố sẽ xây một nhà máy ở gần đó,
do vậy làm tăng mạnh nhu cầu nhà ở trong khu vực này. Giá bán các ngôi nhà tương tự ở
đây bắt đầu tăng lên 120.000 USD. Vậy người này nên định giá ngôi nhà mới của mình như
thế nào?
Hãy cho nhận xét về giá trị tài sản tính theo phương pháp chi phí và phương pháp thị trường.
Bài tập 13:
Một BĐS cần định giá có các đặc điểm như sau: diện tích đất 200m2 ở khu đô thị có đầy đủ pháp lý
về quyền sử dụng đất. Công trình xây dựng trên đất là nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích
xây dựng 120m2, tình trạng hao mòn của các kết cấu chính như: móng 32%, tường 44%, sàn 36%,
mái 44%. Tỷ lệ kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái
14%. Đơn giá xây dựng nhà mới có kết cầu tương tự 1.500.000đ/m2.
Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp 8 trđ, hệ thống vệ sinh 5 trđ.
Yêu cầu: Định giá BĐS trên.
Biết rằng: Có lô đất liền kề diện tích 200m2, chưa có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không
tranh chấp, sử dụng ổn định từ trước năm 1993 vừa được bán với giá 255 trđ. Giá đất Nhà nước quy
định ở cùng vị trí là 1.200.000đ/m2, hạn mức đất theo quy định là 150m2.
Bài tập 14:
Một BĐS không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công,
không có tranh chấp, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở, sử dụng ổn định từ năm 1995, có các đặc
điểm như sau:
- Diện tích đất là 500 m2
- Công trình xây dựng trên đất:

+ Nhà 3 tầng, diện tích mỗi tầng là 250 m2.
+ Tình trạng hao mòn của các kết cấu chính như sau: móng hao mòn 34%, sàn hao mòn
45%, tường hao mòn 38%, mái hao mòn 42%. Các kết cấu phụ khác hao mòn tương đương với tỷ lệ
hoa mòn bình quân các kết cấu chính. Giá trị của các kết cấu chính trong tổng giá trị của công trình
tương ứng là: móng 10%, sàn 22%, tường 10% và mái 11%.
5


+ Đơn giá xây mới nhà ở có kết cấu tương tự là 3 triệu đồng/m2.
+ Chi phí để làm lại nhà tắm và sửa bếp là 150 triệu đồng.
Yêu cầu: Hãy định giá BĐS nêu trên. Biết rằng:


Có một thửa đất trống gần đó có diện tích 200 m2, vị trí thuận lợi hơn BĐS trên ước tính là 40
triệu đồng, đã được hợp pháp hóa về quyền sử dụng đất, đang được bán với giá 800 triệu đồng.



Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 2 triệu đồng/m2. Hạn mức đất ở khu vực này là
300 m2. Theo quy định hiện hành, khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng
đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định cuả Nhà nước.

Bài tập 15:
Mức tiền cho thuê một bất động sản là 50.000USD/năm, trong thời hạn 30 năm. Ngoài ra trong hợp
đồng còn thoả thuận sau 5 năm sẽ sửa chữa lại hệ thống điều hoà không khí hết 10.000 USD và sau
8 năm phải xây lại bức tường bao với phí tổn ước tính là 10.000 USD.
Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị của quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình thường thì
người cho thuê luôn có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lời trên số vốn đầu tư của mình là 13%/năm?.
Bài tập 16:
Công ty V vừa mua một lô đất với giá 3 tỷ đồng. Dự đoán giá lô đất sẽ tăng 13%/năm

Yêu cầu:
1) Ước tính giá trị thị trường của lô đất sau 5 năm?
2) Ước tính giá trị thị trường của lô đất sau 10 năm?
3) Ước tính thời gian giá trị lô đất có thể tăng gấp ba?
4) Trong bao lâu giá trị lô đất tăng gấp đôi, nếu tốc độ tăng giá 10%/năm?
Bài tập 17:
Ông A đang xem xét khả năng mua một BĐS nhằm sở hữu lâu dài. BĐS này được dự tính cho thu
nhập về tiền cho thuê mỗi năm là 50.000 USD. Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 1% thu
nhập hàng năm. Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán theo
kinh nghiệm thường vào khoảng 2% giá mua. Những giao dịch ngay tại địa phương đó cho thấy các
nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận mọi rủi ro với mức lãi suất 10%.
Yêu cầu: Hãy tư vấn cho ông A về mức giá có thể chấp nhận đối với BĐS này.
Bài tập 18:
6


Một BĐS tạo ra thu nhập ròng (thu nhập thuần_net income) trung bình hàng năm là 400.000USD.
Theo tính toán, giá trị công trình xây dựng trên đất là 2.000.000USD.
Hãy xác định giá trị của BĐS này, biết tỷ lệ vốn hoá là 12%/năm và tuổi đời kinh tế của công trình
xây dựng là 50 năm.
Bài tập 19:
Một bất động sản (bao gồm cả nhà và đất) tạo ra thu nhập ròng trung bình hàng năm là
100.000USD. Theo tính toán giá trị của đất là 300.000USD. Hãy xác định giá trị của bất động sản
này, biết tỷ lệ vốn hoá là 12%/năm và tuổi đời kinh tế của công trình xây dựng là 50 năm.
Bài tập 20:
Xác định giá trị một BĐS có thu nhập ròng theo tuổi đời kinh tế (15 năm) như sau:


5 năm đầu tiên : 20.000 USD/năm




4 năm tiếp theo : 18.000 USD/năm



3 năm tiếp theo : 14.000 USD/năm



3 năm tiếp theo : 10.000 USD/năm

Lãi nhà đầu tư yêu cầu là 7%/năm.
Bài tập 21:
Một mảnh đất trống có diện tích 50.000m2. Giá bán sau khi đã hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ
thuật ở khu vực này với những lô đất có quy mô trên dưới 100m2 vào khoảng 1.tr.đ/m2.
Theo quy định của chính quyền địa phương: tỷ lệ đất được cấp phép xây dựng công trình là 60%
diện tích mảnh đất. Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 300 lô để bán. Chi phí đầu tư cho
hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0,2 tr.đ/m2. Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp
500 trđ, lãi dự kiến khoảng 900 tr.đ.
Yêu cầu: Tư vấn cho nhà đầu tư về mức giá có thể mua mảnh đất trống này ?
Bài tập 22:
Một thửa đất được dự định xây dựng 10 ngôi nhà, với diện tích xây dựng mỗi ngôi nhà là 400m2 xây
dựng. Những ngôi nhà này sau khi xây dựng sẽ được bán trên thị trường.


Dự báo giá bán mỗi ngôi nhà là 1.000 trđ




Chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà là 20 trđ/nhà.



Chi phí quảng cáo, đại lý môi giới bán nhà là 50 triệu đồng.
7




Chi phí xây dựng tính bình quân trên 1m2 xây dựng đất là 2,5 triệu đồng



Chi phí khác 10% chi phí xây dựng,



Toàn bộ các chi phí phát triển ở trên được trang trải bằng vốn vay với lãi suất tiền vay
10%/năm



Lợi nhuận của việc xây dựng cần đạt được là 100 trđ/nhà.

Yêu cầu: Tư vấn giá trị của thửa đất đó là bao nhiêu ? Biết thời gian tính từ khi khởi công đến khi
hoàn thành công việc xây dựng mất 1 năm.
Bài tập 23:
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất diện tích 20.000m2,
với tỷ lệ được phép xây dựng là 60%.



Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự tính xây dựng trên toàn bộ diện tích được phép xây
dựng 2 toà nhà chung cư để bán các căn hộ và hệ thống cửa hàng cho thuê. Mỗi toàn nhà cao 32
tầng, trong đó: Tầng 1 là bãi gửi xe. Tầng 2 là hệ thống cửa hàng cho thuê, với tổng diện tích
cho thuê là 4.000m2. Các tầng còn lại là căn hộ chung cư để bán, mỗi tầng trung bình có 30 căn
hộ.

Yêu cầu: Tư vấn cho doanh nghiệp mức giá cao nhất mà họ có thể trả cho đất đai ? Biết rằng:


Thời gian phát triển dự tính là 1 năm



Chi phí quy hoạch 500 triệu đồng.



Chi phí dọn dẹp mặt bằng 100 triệu đồng.



Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân 0,5 triệu đồng/m2



Chi phí xây dựng nhà mới, gồm:
o Chi phí xây dựng trực tiếp: 2 triệu đồng/m2
o Chi phí xây dựng gián tiếp bằng 10% chi phí xây dựng trực tiếp.




Phí đấu giá đất: 50 triệu đồng.



Chi phí chuyển quyền sử dụng đất bằng 4% giá đất đấu giá;



Các chi phí phát triển trên và chi phí nắm giữ lô đất được trang trải bằng nguồn vốn vay ngân
hàng, với lãi suất 10%/năm. Riêng chi phí xây dựng nhà mới được vay một nửa trong giai đoạn
phát triển. Thời hạn vay 1 năm.

8




Lợi nhuận doanh nghiệp đòi hỏi đối với hoạt động xây dựng là 10% của các chi phí phát triển và
15% tổng chi phí cho việc mua giữ lô đất. Tỷ suất sinh lời của dịch vụ cho thuê bất động sản và
gửi xe là 10%.



Giá bán ước tính mỗi căn hộ chung cư là 750 triệu đồng.




Cửa hàng cho thuê với mức giá 0,4375 triệu đồng/m2/năm, bãi gửi xe thu 500 triệu đồng/năm/1
toà nhà ( đã trừ chi phí) và giả sử các khoản thu này là vô hạn.



Tổng phí đại lý, quảng cáo khi bán và cho thuê BĐS bằng 500 triệu đồng.

Bài tập 24:
Yêu cầu định giá một khu nhà xưởng đã bỏ hoang có diện tích trên đất 6000m2. Biết rằng:


Khu vực này không được phép tiếp tục sản xuất mà phải chuyển thành khu dân cư.



Mục đích sử dụng tối ưu được xác định là đầu tư xây dựng các căn nhà liền kề có diện tích đất
120m2/căn, diện tích xây dựng 250m2/căn. Tỷ lệ đất xây dựng các căn nhà theo theo dự án là
60%.



Đơn giá xây dựng một căn nhà mới có kết cấu tương tự là 2,4trđ/m2



Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bình quân 0,4 trđ/m2 cho toàn bộ diện tích đất của dự án



Chi phí khác (thiết kế, quản lý dự án...) 5% chi phí xây dựng mới và chi phí đầu tư cơ sở hạ

tầng.



Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ là 60 tr.đ.



Nhà đầu tư ước tính có thể tìm kiếm được 20% tổng lợi nhuận cho tổng vốn đầu tư



Toàn bộ chi phí trên trong quá trình phát triển phải vay ngân hàng lãi suất 10%/năm, thời hạn
vay 1 năm.



Giá bán một căn nhà : 1.200 tr.đ.



Chi phí bán nhà 3% giá bán.

Bài tập 25:
Cần thẩm định giá một BĐS là một lô đất sản xuất nông nghiệp, diện tích 15.000m2 trong vùng ven
đô, nay được phép chuyển sang đầu tư khu dân cư thương mại. Tỷ lệ đất được xây dựng theo quy
định là 50%. Dự kiến lô đất này được phép đầu tư kinh doanh BĐS, một phần xây dựng chung cư
10 tầng, còn lại dùng cho phân lô bán nền. Số diện tích nền đất được bán để xây dựng 20 căn liền kề
100m2 đất/nền và 4 nền xây dựng biệt thự có diện tích là 250m2/nền.



Chi phí đầu tư hạ tầng tương đương hạ tầng của khu vực này bình quân: 200.000đ/m2
9




Chi phí quy hoạch: 300.000.000đ



Chi phí về bán: 1% doanh thu



Chi phí xây dựng chung cư bình quân: 3 trđ/m2 sàn xây dựng



Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư lãi suất 10%/năm



Nhà đầu tư phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất bằng
4% giá đất. Giá đất của nhà nước tại địa điểm này: đất ở 800.000đ/m2, đất nông nghiệp
72.000đ/m2.



Giá bán căn hộ chung cư bình quân 5.trđ/m2, tổng diện tích căn hộ bán được bằng 75% tổng

diện tích sàn xây dựng. Giá bán nền đất theo thị trường trong khu vực: loại 100m2/nền là
3trđ/m2, loại 250m2/nền là 2,7trđ/m2.



Lợi nhuận cho nhà đầu tư 20% giá đất.

Bài tập 26:
Một doanh nghiệp đang có toàn quyền sở hữu BĐS là ngôi nhà cũ bị bỏ trống, nằm trên một đường
phố chính. Hiện tại,doanh nghiệp này có kế hoạch phát triển tại đây một cửa hàng và văn phòng cho
thuê hiện đại: cửa hàng ở tầng 1 có diện tích 1200m2; tầng 2 và 3 dùng làm văn phòng, với lối đi
riêng từ đường chính, diện tích xây dựng mỗi tầng là 1200m2 và diện tích sử dụng mỗi tầng là
1000m2.Giả sử thời gian phát triển là 1 năm. Các chi phí cho quá trình phát triển này bao gồm:


Chi phí phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng: 2.000 USD



Chi phí xây dựng cửa hàng: 100 USD/m2; chi phí xây dựng văn phòng: 120USD/m2 và chi phí
khác bằng 10% chi phí xây dựng.



Trừ chi phí phá dỡ nhà cũ được vay toàn bộ, còn lại các chi phí cho quá trình phát triển được
vay một nửa bằng vốn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm. Thời hạn vay 1 năm.



Dự kiến sau khi phát triển, cửa hàng sẽ cho thuê với mức giá 50.000 USD/năm; văn phòng cho

thuê với mức giá 20 USD/m2/năm. Lãi suất vốn hóa là 8%/năm.

Yêu cầu:
1) Hãy xác định giá trị thặng dư của đất đai? Biết chi phí QC và các chi phí khác liên quan đến
việc bán BĐS sau khi phát triển chiếm 4% thu nhập và lợi nhuận phát triển nhà đầu tư đòi
hỏi là 15% tổng số chi phí phải bỏ ra trong quá trình phát triển.

10


2) Hãy xác định giá cả của đất đai? Biết chi phí chuyển quyền sử dụng đất bằng 4% giá đất; lãi
suất cho vay khoản vốn đầu tư vào đất là 12%/năm; lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi là 20% của
tổng chi phí cho việc mua và giữ đất.
Bài tập 27:
Doanh nghiệp kinh doanh BĐS A đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất có diện tích 10.000m2. Lô
đất này được quy hoạch để xây dựng nhà ở với tỷ lệ được phép xây dựng là 60%. Nếu đấu giá thành
công, doanh nghiệp dự định xây các căn hộ độc lập để bán, với diện tích đất và diện tích xây dựng
mỗi căn tương ứng là 150m2 và 300m2. Thời gian xây dựng tính là 1 năm.
Hãy tư vấn cho doanh nghiệp A mức giá cao nhất mà họ có thể trả cho đất đai. Biết rằng:


Chi phí quy hoạch và chi phí khác 400trđ



Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bình quân 0,15 trđ/m2



Chi phí xây dựng nhà mới 0,2 triệu đồng/m2




Tổng vốn đầu tư được trang trải bằng nguồn vốn vay ngân hàng, với lãi suất 10%/năm, riêng chi
phí xây dựng nhà mới chỉ vay một nửa.



Lợi nhuận doanh nghiệp A đòi hỏi đối với mỗi căn hộ là 70 triệu đồng và đối với đất là 10%
tổng chi phí cho việc mua và giữ lô đất.



Giá bán ước tính 500 triệu đồng/ căn.



Chi phí cho môi giới và đại lý khi bán nhà 2.000 triệu đồng.



Chi phí tham gia đấu giá 50 triệu đồng.



Phí chuyển quyền sử dụng đất bằng 4% giá đất đấu giá.

Bài tập 28:
Ước tính giá trị của một BĐS dựa trên tài liệu sau:



Diện tích khu đất là 15.000 m2. Trên khu đất này tọa lạc một nhà xưởng cũ, diện tích 7.000m2.
Thẩm quyền được phép là dỡ bỏ nhà cũ để xây chung cư cao tầng.



Đánh giá chất lượng còn lại các kết cấu chính của nhà xưởng như sau:

Tỷ trọng trong tổng kết cấu (%)

Tỷ lệ Hao mòn(%)

Móng

10

30

Tường

22

45
11




Sàn


16

38

Mái

11

42

Theo quy định, tỷ lệ diện tích đất sử dụng đối với dự án này để xây dựng tối đa là 60% diện tích
khu đất. Trong đó, 60% sẽ để xây dựng chung cư cao 16 tầng. 40% để chia lô bán. Chia thành
36 lô, mỗi lô có diện tích 100m2. Giả định dự án sẽ hoàn thành trong 1năm và nhà đầu tư chỉ
phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng theo giá trị được xác đinh căn cứ vào giá trị còn lại của
nhà xưởng. Biết rằng: đơn giá xây dựng nhà xưởng mới có kết cấu tương tự là 1 triệu đồng/m2.



Các chi phí cho quá trình phát triển, bao gồm:
+ Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân la 1trđ/m2
+ Chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng: 120trđ. Phế liệu thu hồi 525trđ.
+ Chi phí xây dựng nhà chung cư là: 3,5trđ/m2
+ Chi phí thiết kế và giám sát thi công 1000trđ
+ Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm phục vụ nhà chung cư là 1100trđ



Chi phí quảng cáo và môi giới bán nhà chiếm 1,5% doanh thu bán nhà




Phí chuyển quyền sử dụng đất khoảng 4% giá đất.



Toàn bộ vốn đầu tư bằng nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm



Lợi nhuận về hoạt động xây dựng bằng 10% các chi phí đã bỏ ra cho hoạt động xây dựng. Lợi
nhuận về hoạt động nắm giữ lô đất bằng 15% các chi phí đã bỏ ra cho việc mua giữ lô đất.



Giá căn hộ chung cư bình quân 10trđ/m2. Tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% diện tích sàn
xây dựng nhà chung cư. Đất phân lô dự kiến bán được 25trđ/m2.

Bài tập 29:
Bất động sản A cần định giá để mua, được biết:
- BĐS A có diện tích đất 300 m2, hợp pháp về quyền SD đất. Công trình xây dựng trên đất: nhà 3
tầng, diện tích 180 m2 thời gian sử dụng dự kiến mang lại hiệu quả kinh tế là 30 năm, đã sử dụng
mang lại hiệu quả 6 năm. Đơn giá xây dựng nhà mới có kết cấu tương tự 2.500.000 đ/m2.
- BĐS B là mảnh đất trống nằm trên cùng mặt đường, có diện tích tương tự như BĐS A, có thêm
tường rào bao quanh, vườn cây lâu năm ước tính trị giá 50 trđ, hợp pháp về quyền sử dụng đất, vừa
được bán với giá 650trđ.

12


- BĐS C là mảnh đất trống có diện tích tương tự như BĐS A, ở vị trí kém thuận lợi, xa mặt đường

quốc lộ hơn mảnh đất A ước tính 75 trđ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có
tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1999 vừa bán với giá 300 trđ
- Giá đất Nhà nước quy định tại khu vực này là 0,9 trđ/m2.Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch tại
địa phương là 120 m2
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến các BĐS được coi là tương đồng.
- Thu thập thêm thông tin được biết, từ khi được đưa vào sử dụng, BĐS A đem lại thu nhập hàng
tháng là 15 trđ. Chi phí phải bỏ ra để có được thu nhập đó là 5 trđ. Thuế thu nhập phải nộp là 5%
tính trên thu nhập ròng BĐS tạo ra. Chi phí cơ hội của việc đầu tư vào BĐS này là 12%./năm
Yêu cầu: Vậy với mức giá bán BĐS A là 700 trđ, xét về mặt giá trị, có nên mua BĐS này không?
Bài tập 30:
Bất động sản A cần định giá để mua, được biết:
- BĐS A có diện tích đất 300 m2, hợp pháp về quyền sử dụng đất.
- BĐS B là mảnh đất trống nằm trên cùng mặt đường, có diện tích tương tự như BĐS A, có thêm
tường rào bao quanh, vườn cây lâu năm ước tính trị giá 50 trđ, hợp pháp về quyền sử dụng đất, vừa
được bán với giá 650 trđ.
- BĐS C là mảnh đất trống có diện tích tương tự như BĐS A, ở vị trí kém thuận lợi, xa mặt đường
quốc lộ hơn mảnh đất A ước tính 75 trđ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có
tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1999 vừa bán với giá 300 trđ.
- Giá đất nhà nước quy định tại khu vực này là 0,9 trđ/m2. Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch tại
địa phương là 120 m2.
- Nếu người mua định xây nhà mái bằng cho thuê, tổng diện tích xây dựng là 180 m2, chi phí xây
dựng loại nhà mái bằng theo định mức là 0,5 trđ/m2, lợi nhuận yêu cầu là 200 trđ.
Tổng thu nhập cho thuê ước tính là 10 trđ/tháng, lãi suất bình quân trên thị trường là 12%/năm.
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến các BĐS được coi là tương đồng.
Yêu cầu: Vậy với mức giá bán BĐS A là 700 trđ, xét về mặt giá trị, có nên mua BĐS này không ?
---HẾT--(Nguồn: được biên soạn từ các tài liệu khác để phù hợp với môn học này)

13