Bài tập định giá tài sản phương pháp chi phí


Khỏe ĐẹpBài tập

bài tập định giá tài sản có hướng dẫn giải cực hay

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây  (249.96 KB, 27 trang )

Học viện tài chính
Bộ môn định giá tài sản
***

bài tập
Môn học định giá tài sản
(dùng cho các lớp phụ - học 3 ĐVHT)

Hà nội - 08. 2005
I. Ph ơng pháp so sánh trực tiếp:
Bài số 1:
ớc tính giá trị lô đất A và B với các dữ liệu sau đây:
- Diện tích hai lô đất đều bằng 375 m
2
. Lô đất A có chiều rộng mặt tiền là 5
m, chiều sâu 75 m. Các chiều tơng ứng của lô đất B là 25 m và 15 m.
- Giá chuyển nhợng thực tế đất ở mặt đờng tại khu vực này với những lô đất có
diện tích khoảng 75 m
2
(5mx15m)

là 1.tr đ/m
2
, không mặt đờng là 0.6 tr.đ/m
2
.

Bài số 2:
Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất
nhng đợc chính quyền địa phơng xác nhận sử dụng phù hợp với quy hoạch, không
có tranh chấp, có diện tích là 100 m


2
. Giá chuyển nhợng đối với đất có đầy đủ giấy
tờ hợp pháp ở vị trí tơng tự là 3.000.000đ/m
2
. Giá theo quy định của UBND địa ph-
ơng là 2.000.000 đ/m
2
. Hạn mức đất ở trong trờng hợp giao đất theo UBND địa ph-
ơng quy định tối đa là 150 m
2
.
Theo qui định hiện hành ngời sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất phải nộp 50 % tiền sử dụng đất tính theo giá địa phơng quy định.

Bài số 3:
2
75 m
15 m
25 m5 m
B
A
2
Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m
2
không có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, sử
dụng ổn định, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở.
Giá chuyển nhợng đối với đất ở có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tơng tự lô
đất trên là 1.500.000 đ/m
2

.
Giá đất theo quy định của UBND địa phơng là 1.000.000 đ/m
2
. Hạn mức đất ở
khu vực trong khu vực này là 150m
2
.
Khi xin giấy chứng nhận QSD đất, ngời sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng
đất đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo giá đất do Nhà nớc
quy định đối với diện tích vợt hạn mức.

Bài số 4: ứớc tính giá thị trờng của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau:
- Biệt thự Sao Mai đợc xây dựng trên diện tích đất 400 m
2
, hợp pháp về các
quyền đối với BĐS.
- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai về nhiều
mặt, vừa bị toà án phát mãi với số tiền là 400.000.000 đ.
- Biệt thự B trên cùng mặt đờng với biệt thự Sao Mai nhng có thêm phần sân v-
ờn trị giá 40.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa đợc bán với điều kiện:
trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu 300.000.000đ,
đợt hai 265.000.000đ, đợt ba 228.000.000đ, đợt bốn 188.956.800đ, đợt cuối
169.389.793đ.
- Biệt thự C có diện tích và vị trí tơng tự biệt thự Sao Mai, nhng nội thất kém hơn
20.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp,
sử dụng ổn định trớc năm 1985, vừa đợc bán với giá 560.000.000 đ.
- Theo quy định hiện hành:
+ Giá đất do Nhà nớc quy định tại con đờng này là 1.000.000 đ/m
2
.

+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m
2
.
+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nớc khi cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nớc quy định đối với diện tích đất
trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vợt hạn mức.
+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm
8%/năm; 4 năm 9%/năm.
3
3
- Các yếu tố khác ảnh hởng đến giá trị các BĐS coi nh tơng đồng.

4
4
II. Ph ơng pháp đầu t
Bài số 5:
Một bất động sản mua cách đây 3 năm bằng tiền vay là 500.000 USD với lãi
suất 12% một năm. Hãy tính số tiền phải trả một lần sau 4 năm vay?
Bài số 6:
Giá trị hiện tại của quyền nhận đợc thu nhập 1USD, 200 USD một cách liên
tục trong thời gian 3 năm, 5 năm và 6 năm là bao nhiêu? với giả thiết rằng bạn có
thể tạo ra tỷ suất sinh lời 10%/năm trên số tiền mà bạn có?
Bài số 7:
Một bất động sản đợc mua với giá 6.000.000 USD. Số tiền 2.000.000 USD đ-
ợc chi ngay lập tức để làm đờng và các chi phí phát triển khác. Trong 3 năm tiếp
theo, bất động sản này không đa lại một nguồn thu nhập nào. Hãy cho biết, tổng chi
phí vào bất động sản này vào cuối năm thứ 3 đối với nguời mua là bao nhiêu? Giả
thiết rằng tỷ suất sinh lời mà ngời mua yêu cầu là 15%?
Bài số 8:
Một đồn điền trồng cây lấy gỗ đạt đến kỳ trởng thành trong 50 năm. Chi phí

ban đầu cho việc gieo trồng là 3.000 USD/ ha. Chi phí chăm sóc bình quân hàng
năm ớc tính là 200 USD/ha.
Yêu cầu:
1. ớc tính tổng phí tổn cho mỗi ha cho đến khi cây trởng thành?
2. ớc tính giá trị hiện hành của các khoản đầu t này?
Biết rằng, lãi suất yêu cầu trên số vốn đầu t là 18%, chi phí gieo trồng phát
sinh vào đầu năm thứ nhất.
Bài số 9:
Mức tiền cho thuê một bất động sản là 40.000 USD/ năm, mỗi năm trả một
lần trong thời hạn 30 năm. Thoả thuận đợc ký trong hợp đồng là: sau 2 năm ngời
cho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau 5 năm sẽ sửa
chữa lại hệ thống điều hoà không khí hết 20.000 USD, và sau 8 năm phải xây lại
bức tờng bao với phí tổn ớc tính là 5.000 USD.
Yêu cầu:
5
5
1. Hãy ớc tính giá trị của quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng:
bình thờng thì ngời cho thuê luôn có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lời trên
số vốn đầu t của mình là 13% một năm?
2. Dự tính sau 8 năm chủ sở hữu có thể bán bất động sản với giá 350.000
USD. Hãy cho biết giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này,
với giả thiết rằng 13% một năm là tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trờng
vốn đầu t?
Bài 10: Công ty VINACO vừa mua lại của t nhân một lô đất với giá 1.800 tr đồng.
Dự đoán giá lô đất sẽ tăng 15% một năm.
Yêu cầu:
1. Ước tính giá thị trờng của lô đất sau 4 năm?
2. Ước tính giá thị trờng của lô đất sau 8 năm?
3. Ước tính thời gian giá trị lô đất có thể tăng gấp đôi?
4. Trong bao lâu giá trị lô đất tăng gấp đôi, nếu tốc độ tăng giá 10% năm?

Bài 11:
Ông John đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu
nhập về tiền cho thuê mỗi năm là 79.000 USD. Chi phí quản lý thờng xuyên vào
khoảng 1,5% thu nhập hàng năm. Các chi phí giao dịch ban đầu ngời mua phải bỏ
ra để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thờng vào khoảng 2,75% giá trị giao
dịch. Những giao dịch ngay tại địa phơng đó cho thấy các nhà đầu t sẵn sàng chấp
nhận lãi suất mọi rủi ro là 6,5%.
Yêu cầu: t vấn cho ông John về mức giá có thể chấp nhận đối với BĐS.
6
6
III. Ph ơng pháp chi phí giảm giá :
Bài số 12: Bất động sản là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống cấp, có diện tích
đất 60 m
2
, diện tích sàn xây dựng là 150 m
2
. Có chứng cứ thị trờng về việc bán
một mảnh đất trống tơng tự với giá 20.000.000đ/m
2
. Chi phí thay thế mới ngôi
nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ớc tính là 2.500.000đ/m
2
sàn
xây dựng.
Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản. Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là
60 năm, tuổi kinh tế còn lại là 20 năm.

Bài số 13: Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau:
1. Tài liệu về bất động sản A:
- Diện tích đất 300 m

2
, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích
sàn xây dựng 120 m
2
.
- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tờng 44%, sàn 36%, mái 44%.
2. Các thông tin có liên quan:
+ Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250 m
2
không có giấy tờ hợp lệ về
quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa đợc bán với giá
225.000.000 đ. Theo quy định hiện hành, để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, ngời sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nớc
quy định đối với toàn bộ diện tích.
+ Giá đất quy định của Nhà nớc ở cùng vị trí là 1.200.000 đ/m
2
.
+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%; tờng
18%; sàn 16%; mái 14%.
+ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tơng tự 1.500.000 đ/m
2
.
+ Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 13.000.000 đ.

iV. Ph ơng pháp thặng d :
Bài số 14: Có tài liệu về một mảnh đất trống, nh sau:
- Diện tích 1 ha (10.000 m
2
). Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn

chỉnh việc đầu t hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có quy mô dới
100 m
2
vào khoảng 1.tr đ/m
2
.
- Theo quy định của chính quyền địa phơng: tỷ lệ đất đợc phép xây dựng
công trình là 60% diện tích mảnh đất.
7
7
- Nhà đầu t dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô để bán. Chi phí đầu t cho
hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0.2tr đ/m
2
. Thuế thu nhập nhà
đầu t phải nộp 300. trđ, lãi dự kiến khoảng 600.tr đ.
Yêu cầu: Cho biết nhà đầu t có thể mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu?
Bài số 15: Ước tính giá trị của một BĐS dựa trên tài liệu sau:
- Ngoài đất đai, BĐS còn bao gồm một ngôi nhà cũ. Thẩm quyền đợc phép là
dỡ bỏ nhà cũ để xây một cửa hàng ở tầng1 và các văn phòng ở tầng 2 và 3.
- Diện tích sàn xây dựng là 7.000 m
2
.
- Hai tầng trên dùng làm văn phòng cho thuê có diện tích sàn xây dựng và
cho thuê mỗi tầng là 900 m
2
.
- Dự kiến thời gian xây dựng và hoàn tất thủ tục cho thuê là 1 năm. Sau
khi phát triển, cửa hàng có thể cho thuê với mức giá 20.000USD/năm, văn phòng
là 10USD/m
2

/năm.
- Tỷ suất sinh lời trung bình của ngành xây dựng và mua bán nhà đất là
20%, của dịch vụ cho thuê BĐS là 6%.
- Toàn bộ chi phí đầu t bằng nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm. Trong
đó, chi phí xây dựng chỉ vay một nửa trong giai đoạn phát triển.
- Các chi phí cho quá trình phát triển, bao gồm:
+ Chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng: 2.800USD.
+ Chi phí xây dựng:
Chi phí nguyên nhiên vật liệu và nhân công trực tiếp: 30USD/m2.
Chi phí thiết kế và giám sát thi công chiếm 12% chi phí xây dựng.
+ Chi phí quảng cáo và môi giới cho thuê BĐS chiếm 3% giá trị BĐS.
+ Chi phí pháp lý chuyển QSD BĐS khoảng 20% tiền thu 1 năm.
+ Chi phí pháp lý khi mua đất khoảng 4% giá đất.

8
8
V. Các dạng bài tổng quát
Bài số 16:
Một ngời trả 10.000 USD để mua một mảnh đất, trên đó anh ta xây một ngôi
nhà hết 40.000 USD. Chi phí làm vờn hoa quanh nhà hết 3.000 USD. Vì không
gửi tiền vào ngân hàng nên ngời này mất đi 2.500USD tiền lãi trong 8 tháng kể
từ khi đầu t mua đất cho đến khi xây xong nhà.
Yêu cầu:
1. Bằng phơng pháp chi phí hãy tính xem ngời này phải bán ngôi nhà với giá
bao nhiêu để cho hoà vốn với khoản tiền lãi lẽ ra nhận đợc nếu gửi tiền vào ngân
hàng?
2. Khi ngôi nhà vừa hoàn thành thì có một công ty lớn tuyên bố sẽ xây một
nhà máy ở gần đó, do vậy làm tăng mạnh nhu cầu nhà ở trong khu vực này. Giá
bán các ngôi nhà tơng tự ở đây khoảng 75.000 USD. Vậy ngời này nên định giá
ngôi nhà mới của mình nh thế nào?

3. Hãy cho nhận xét về giá trị tài sản tính theo chi phí và giá trị thị trờng?
Bài số 17:
Một ngôi nhà có mặt đờng 6 mét, chiều sâu 12 mét đang xem xét cho thuê.
Mức giá cho thuê nào có thể đòi nếu một ngôi nhà giống nh vậy ở gần đó có bề
rộng 5 mét, sâu 12 mét vừa cho thuê với giá 18 triệu đồng mỗi năm.
Định giá Doanh nghiệp
Bài số 18: Thẩm định viên đang tiến hành đánh giá thực trạng một nhà máy.
Hiện thời nhà máy lỗ mỗi năm 1 triệu USD. Nếu đóng cửa nhà máy thì phải bỏ
ra 5 triệu USD để chi phí cho việc đóng cửa.
Có một phơng án khác là bỏ ra 10 triệu USD để hiện đại hoá nhà máy. Theo
phơng án này, mỗi năm nhà máy sẽ thu đợc một khoản tiền ròng là 500.000
9
9
USD. Giả sử số thu này tiếp tục vô hạn định (cũng nh khoản lỗ 1 triệu USD sẽ
kéo dài vô hạn nếu không làm gì cả).
Theo Anh (Chị) nên chọn phơng án nào?

Bài số 19:
Công ty Kaphoter có 100 cổ phần, cơ cấu sở hữu nh sau:
Cổ đông A B C D E F G Tổng cộng
Số cổ phần
47 21 10 8 5 5 4
100
Yêu cầu:
1. Trên quan điểm của cổ đông A, hãy cho biết ông ta có thể bỏ ra số tiền là
bao nhiêu để nhận thêm 5% quyền kiểm soát công ty? Biết rằng: giá trị của các
cổ phiếu sẽ thay đổi nếu phần trăm kiểm soát thay đổi, cụ thể nh sau:
- Giá trị của 52% quyền kiểm soát là: 25 USD/ cổ phần.
- Giá trị của 47% quyền kiểm soát là: 15 USD/ cổ phần.
- Giá trị của 5% quyền kiểm soát là: 5 USD/ cổ phần.

2. Cổ đông E đang muốn bán 5 cổ phần. Hãy cho biết mức giá làm cơ sở để
cổ đông A và E sẽ đàm phán với nhau?

Bài số 20: Công ty cổ phần ABC đang lu hành 100.000 cổ phiếu, giá bán trên thị
trờng là 120.000 đ/cp. Lợi nhuận sau thuế dành trả lợi tức cổ phần cho các cổ
đông năm N là 540 triệu đồng:
Trong những năm tới dự tính mức trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông sẽ
tăng với tỷ lệ 2%/ năm. Tỷ suất lợi nhuận trung bình của vốn đầu t trên thị trờng
đợc xác định là 10%/năm.
Yêu cầu:
1. Trên quan điểm của nhà đầu t thiểu số hãy ớc tính giá trị thực một cổ
phần của công ty ABC và cho nhận xét về mức giá cổ phiếu của ABC đang giao
dịch trên thị trờng? Giả định rằng, mỗi cổ phiếu tơng ứng với một cổ phần.
2. Ông John và bà Rosie đang xem xét cơ hội đầu t vào công ty ABC. Tỷ
suất sinh lời đòi hỏi tối thiểu của ông John là 8%, của bà Rosie là 12%. Hãy cho
biết quyết định của hai ngời khi giá cổ phiếu của công ty hạ xuống ở mức 68.850
đ/cp và 60.000đ/cp?
Bài số 21: Doanh nghiệp X có tài liệu sau:
+ Bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N.
10
10
Đơn vị tính: 1.000.000 đồng.
Tài sản
Số
tiền
Nguồn vốn
Số
tiền
A. TSLĐ và đầu t ngắn hạn.
1. Tiền.

2. Chứng khoán ngắn hạn.
3. Các khoản phải thu.
4. Hàng tồn kho.
B. TSCĐ và đầu t dài hạn.
1. Giá trị còn lại của TSCĐ.
2. TSCĐ thuê tài chính.
3. Đầu t chứng khoán vào
công ty B: (2200 cổ phiếu).
4. Góp vốn liên doanh.
5. TSCĐ cho thuê.
500
30
120
100
250
1500
500
200
220
400
180
A. Nợ phải trả.
1. Vay ngắn hạn.
2. Các khoản phải trả.
3. Vay dài hạn.
B. Nguồn vốn chủ sở hữu.
1. Nguồn vốn kinh doanh.
2. Lãi cha phân phối.
600
160

40
400
1400
1250
150
Tổng tài sản 2000 Tổng nguồn vốn 2000
+ Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những
thay đổi nh sau:
1- Một số khoản phải thu không có khả năng đòi đợc là 40 triệu đồng. Số
còn lại đợc xếp vào dạng khó đòi. Công ty mua bán nợ cho biết họ sẵn sàng mua
lại khoản này với số tiền bằng 30% giá trị của khoản tín dụng.
2- Nguyên vật liệu tồn kho kém phẩm chất, theo kết quả đánh giá lại
giảm 30 triệu đồng.
3- TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trờng tăng 150 triệu đồng.
4- Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm
20 triệu đồng. Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tơng tự nh vậy tại thời
điểm hiện hành thờng phải trả 25 triệu đồng mỗi năm.
5- Giá chứng khoán của công ty B tại Sở giao dịch chứng khoán tại thời
điểm đánh giá là 105.000 đồng/ cổ phiếu.
6- Số vốn góp liên doanh đợc đánh giá lại tăng 20 triệu đồng.
7- Theo hợp đồng thuê tài sản, ngời đi thuê còn phải trả dần trong 20
năm, mỗi năm trả một lợng tiền đều nhau là 10 triệu đồng.
+ Tỷ suất lợi nhuận vốn trung bình trên thị trờng là 20%.
Yêu cầu:
Ước lợng giá trị doanh nghiệp theo phơng pháp giá trị tài sản thuần.

Bài số 22:
11
11
Xác định giá trị doanh nghiệp A dựa trên các tài liệu sau:

1. Trích bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N:
- Giá trị TSLĐ: 3.500 tr đồng .
- Nguyên giá TSCĐ: 12.000 tr đồng .
2. Trích báo cáo kết quả kinh doanh ở 31/12/N:
- Lợi nhuận trớc thuế: 1.100 tr đồng .
- Thuế suất thuế TNDN là 28% .
3. Số tiền trích khấu hao hàng năm là 1.200 triệu đồng, lợi nhuận sau thuế
thu nhập tăng bình quân 2% một năm.
4. Doanh nghiệp còn tiếp tục hoạt động thêm 7 năm.
5. ớc tính, sau khi doanh nghiệp chấm dứt hoạt động giá trị thanh lý
TSCĐ có thể thu hồi đợc bằng 4% nguyên giá, giá trị TSLĐ thu hồi
toàn bộ một lần khi dự án kết thúc.
6. Tỷ suất sinh lời trung bình của vốn trên thị trờng là 10%/năm.

Bài số 23: Có tài liệu sau về doanh nghiệp X:
1. Trích báo cáo kết quả kinh doanh trong 3 năm gần nhất:
Đơn vị tính: 1.000.000 đ
Chỉ tiêu N  2 N  1 N
1. Doanh thu thuần. 2.100 2.300 2.500
2. Giá vốn hàng bán. 990 1.110 1.220
3. Chi phí bán hàng. 210 220 240
4. Chi phí quản lý. 250 250 260
5. Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh. 650 720 780
6.Lợi nhuận từ HĐTC và lợi nhuận khác. 203 162 132
7.Tổng lợi nhuận trớc thuế. 853 882 912
8.Thuế thu nhập phải nộp (32%). 273 282 292
9. Lợi nhuận sau thuế. 580 600 620
2. Các thông tin bổ sung:
- Các khoản thu nhập từ hoạt động tài chính và các hoạt động khác phát
sinh mang tính bất thờng, ngoài khả năng dự báo của doanh nghiệp.

- Doanh nghiệp đang ở cuối chu kỳ đầu t, khấu hao là không đáng kể.
- Kết quả điều tra trắc nghiệm cho thấy các chuyên gia kinh tế đánh giá
trọng số sinh lời của các năm: N-2; N-1 và N so với tơng lai lần lợt là:1; 2
và 3.
- Chi phí sử dụng vốn trung bình trên thị trờng là 12%/năm.
Yêu cầu: Ước tính giá trị doanh nghiệp theo phơng pháp hiện tại hoá lợi
nhuận thuần.
12
12
Bài số 24: ABC là một công ty cổ phần có uy tín cao, chứng khoán đợc niêm
yết tại các thị trờng tài chính lớn trên thế giới, báo cáo kết quả kinh doanh ngày
31/12/N, nh sau:
Đơn vị: 1.000.000 đ
Chỉ tiêu Số tiền
1. Doanh thu thuần 12.474
2.Giá vốn hàng bán 9.208
3.Chi phí bán hàng 695
4.Chi phí quản lý doanh nghiệp 704
5.Lợi nhuận trớc thuế và lãi vay 1.867
6.Lãi tiền vay 256
7.Lợi nhuận trớc thuế 1.611
8.Thuế thu nhập 644
9.Lợi nhuận sau thuế 967
10.Lợi tức cổ phần 450
11.Lợi nhuận để lại 517
12.Lợi tức một cổ phần 0.045
Yêu cầu: Giả định rằng các thị trờng tài chính trên thế giới hoạt động ổn
định, Nhà nớc có thể kiểm soát đợc các yếu tố đầu cơ, chi phí cơ hội
trung bình của vốn trên thị trờng là 12%/ năm. Hãy xác định mức giá
giao dịch có thể nhất về cổ phiếu thờng của công ty ABC, khi:

1- Công ty ABC theo đuổi chính sách chi trả lợi tức cổ phần không đổi,
ABC chỉ phát hành cổ phiếu thờng, không có cổ phiếu u đãi.
2- Công ty ABC cam kết trả lợi tức cổ phần tăng đều đặn ở mức 2%/năm
13
13
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
.
Học viện tài chính
Bộ môn định giá tài sản
***
T.S Nguyễn minh hoàng

đáp án bài tập
Môn học định giá tài sản
(Lu hành nội bộ - cấm sao chép dới mọi hình thức)

Hà nội - 05. 2005
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
14
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
I. Ph ơng pháp so sánh trực tiếp:
Bài số 1: B : 375 trđ và A: 255 trđ.
Bài số 2: 100 m
2
x 3.tr đ/m
2
- 100 m

2
x50% x 2 tr.đ/m
2
= 200 tr. đồng.
Bài số 3:
- Tiền sử dụng đất phải nộp để hợp pháp hoá quyền sử dụng đất là:
150m
2
x 1.000.000đ/m
2
x 50% + 350 m
2
x 1.000.000 đ/m
2
= 4250.000.000 đ
- Giá trị thị trờng của lô đất:
(500 m
2
x 1.500.000 m
2
) - 425.000.000 đ = 325.000.000đ.
Tính bình quân: 325.000.000đ/ 500 m
2
= 650.000 đ/m
2
.
Bài số 4:
- Mục đích của việc định giá là ớc tính GTTT của tài sản.
- Theo nguyên tắc thay thế: giá trị của một tài sản không vợt quá chi phí để
có một tài sản tơng đơng thay thế. Do vậy, có thể dựa vào GTTT  chi phí của các

tài sản tơng đơng để xác định .
- Theo nguyên tắc SDTNVHQN, giá trị của BĐS phải đợc xác định trong
điều kiện luật pháp cho phép, thì BĐS mới có thể đạt đến khả năng có thể
SDTNVHQN. Do vậy, để ớc tính giá trị phải giả định tất cả các tài sản đem ra so
sánh đều đợc hợp thức hoá về mặt pháp lý.
Cụ thể nh sau:
a. Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay:
áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền:
PV = FV
n
(1 + r)
-n
300.000.000 đ + [265.000.000 đ x (1 + 0,06)
-1
] + [228.980.000 đ x (1 + 0,07)
-2
]
+ [188.956.800 x (1 + 0,08)
-3
] + [169.389.793 x (1 + 0,09)
-4
] =
= 300.000.000đ + 250.000.000đ +200.000.000đ +150.000.000đ +120.000.000đ
= 1.020.000.000đ.
b. Giá trị B sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về giá trị xây dựng so với A.
1.020.000.000 đ - 40.000.000 đ = 980.000.000 đ
c. Nghĩa vụ tài chính về QSD đất khi hợp thức hoá đối với C.
200 m
2
x 1.000.000 đ/m

2
x 50% + (400 m
2
- 200 m
2
) x 1.000.000 đ/ m
2
x
100% = 300.000.000 đ
d. Giá trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về QSD đất:
560.000.000 đ + 300.000.000 đ =860.000.000 đ.
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
15
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
e. Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lý quyền sử
dụng đất và giá xây dựng so với A:
860.000.000 đ + 20.000.000 đ = 880.000.000 đ.
Đối chiếu giá trị biệt thự B: 980.000.000 đ và biệt thự C: 880.000.000 đ mức
độ chênh lệch là 100.000.000 đ, do vậy có thể xác định giá trị biệt thự A cần thẩm
định giá khoảng 930.000.000 đ.
Bài số 5:
- Nếu tính theo lãi đơn: 500.000 x ( 1+ 12% x 4) = 740.000.
- Nếu tính theo lãi kép: 500.000 x ( 1+ 12%)
4
= 786.750.
Bài số 6:
áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một chuỗi tiền đồng nhất:


i
xAPV
i
n
)1(
1
+


=
+ Với n = 3 năm: 1USD x 2,4869 = 2,4869 USD.
+ Với n = 5 năm: 1USD x 3,7908 = 3,7908 USD.
+ Với n = 6 năm: 1USD x 4,3553 = 4,3553 USD.
+ Với n = 3 năm: 200USD x 2,4869 = 497,38 USD
+ Với n = 5 năm: 200USD x 3,7908 = 758,16 USD.
+ Với n = 6 năm: 200USD x 4,3553 USD = 871,06 USD.
Bài số 7:
áp dụng công thức tính giá trị tơng lai của một khoản tiền:
FV
n
= V
0
(1 + r)
n
(6 tr + 2 tr) x( 1+ 15%)
3
= 8 x 1,5209 = 12,1672tr USD.
Bài số 8:
áp dụng công thức tính giá trị tơng lai của một khoản tiền và giá trị tơng lai
của một chuỗi tiền đồng nhất:


i
i
AiVFV
n
n
on
1)1(
)1(
+
ì++=
a. 3.000 x (1+ 18%)
50
+ 200 x 21.813,09 =
= 3.000 x 3.927,3669 + 200 x 21.813,09 =
= 11.782.100,7 + 4.362.618,0 = = 16.144.788,7 USD.
b. 3.000 + 200 x 5,5541 = 4.110,82 USD.
Bài số 9:
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
16
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền và giá trị hiện tại của
một chuỗi tiền đồng nhất:


+
=


+
+

=
8,5,2
)1(
1
)1(
t
t
t
n
i
FV
i
xAPV
i
a, Giá trị của quyền cho thuê BĐS:
= 40 x 7,4957 - (10 x 0,7381 + 20 x 0,5428 + 5 x 0,3762) =
= 279.815 USD.
b. Giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn:
= 40 x 4,7988 - (10 x 0,7381 + 20 x 0,5428 + 5 x 0,3762) + 350 x 0,3762 =
303.504 USD.
Bài 10:
1. Giá trị lô đất sau 4 năm: Tra bảng: giá trị tơng lai của 1 đồng tiền.
1.800 x f(15%;4) = 1.800 x 1.7490 = 3.148,2 trđ.
2. Giá trị lô đất sau 8 năm: Tra bảng: giá trị tơng lai của 1 đồng tiền.
1.800 x f(15%;8) = 1.800 x 3,0590 = 5.506,2 trđ.
3. Ta có phơng trình:
1.800 x f(15%;n) = 3.600trđ.

f(15%;n) = 2.0
Tra bảng: giá trị tơng lai của 1 đồng tiền cột 15% , ta có f(15%;5) =2.0114.
Vậy: n = 5 năm.
4. Ta có phơng trình: 1.800 x f(10%;n) = 3.600
f(10%;n) = 2.0. Tra bảng giá trị tơng lai của 1 đồng tiền, ta có:
f(10%;7) = 1,9487.
f(10%;8) = 2,1436.
Theo công thức nội suy, ta có: n = 7 năm 3 tháng 5 ngày.
Hoặc: 1 năm tơng đơng với 0,1958. Do đó: 2,0  1,9478 = 0,0522 tơng đ-
ơng với: 0,0522/0,1958 = 0,2665 năm (3,2 tháng hay 3 tháng 6 ngày).
Bài 11:
- Thu nhập về tiền cho thuê hàng năm: 79.000
- Chi phí thờng xuyên: 1.5% x 79.000 = 1.185
- Thu nhập ròng hàng năm: 77.815
- YP ở mức 6,5% là: 15,358.
- Giá mua có thể chấp nhận khi cha tính đến chi phí giao dịch:
77.815 x 15, 358 = 1.197.154
- Giá mua có khi tính cả chi phí giao dịch:
X = 1.197.154 - 2,75%X
X= 1.197.154 / (1 + 2,75%) = 1.165.113USD
Bài 12
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
17
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
- Giá trị thị trờng của đất trống:
60 m
2
x 20.000.000 đ/m

2
= 1.200.000.000đ
- Chi phí thay thế hiện hành của ngôi nhà:
150 m
2
x 2.500. 000/ m
2
= 375.000.000đ
- Tuổi hiệu quả (thời gian đã sử dụng) của ngôi nhà:
60 năm  20 năm = 40 năm
- Mức giảm giá ớ tính của ngôi nhà:
(40/60) x 375.000.000 đ = 250.000.000đ
- Giá trị ớc tính cho ngôi nhà:
375.000.000đ - 250.000.000đ = 125.000.000đ
- Giá trị thị trờng của bất động sản:
1.200.000.000đ + 125.000.000đ = 1.325.000.000đ

Bài 13:
a. Ước tính giá trị mảnh đất:
- Số tiền phải nộp để hợp pháp hoá quyền sử dụng lô đất chứng cớ là:
250 m
2
x 1.200.000 đ/m
2
= 300.000.000 đ
- GTTT ớc tính khi đã hoàn chỉnh pháp lý về quyền sử dụng lô đất trên:
225.000.000 đ + 300.000.000 đ = 525.000.000 đ
- Giá một mét vuông đất khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý:
525.000.000 đ : 250 m
2

= 2.100.000 đ/m
2
- Giá thị trờng ớc tính đối với mảnh đất mục tiêu:
300 m
2
x 2.100.000 đ/m
2
= 630.000.000 đ
b. Giá trị tài sản trên đất:
- Chất lợng còn lại của các kết cấu chính:
Móng 68%, tờng 56%, sàn 64%, nền 56%.
- Chất lợng còn lại của công trình:
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
18
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
(68% x 8%) + (56% x 18%) + (64% x 16%) + (56% + 14%) : (8% +18% +
16% +14%) = 60%.
- Giá trị ớc tính đối với phần xây dựng:
120 m
2
x 1.500.000 đ/m
2
x 60% - 13.000.000 = 95.000.000 đ
c. Giá trị ớc tính cho BĐS mục tiêu:
630.000.000 đ + 95.000.000 đ = 725.000.000 đ.

Bài số 14:
- Nhận xét:

+ Mảnh đất mục tiêu thuộc vào dạng BĐS có khả năng phát triển.
+ Về mặt pháp lý, mảnh đất này đợc phép xây dựng nhà ở. Giả định dự án đầu
t xây dựng nhà phân lô là phù hợp với chi phí cơ hội của mảnh đất - thoả mãn
nguyên tắc SDTNVHQN.
+ Giá trị của mảnh đất, vì vậy sẽ ớc lợng dựa vào khả năng sinh lợi.
+ Quy mô một lô đất: 10.000 m
2
x 60% / 60 = 100 m
2
.
+ Nhà đầu t phải trả tiền mua quyền sử dụng đất tính theo m
2
cho toàn bộ diện
tích của cả mảnh đất. Nhng số tiền thu về bán quyền sử dụng đất đợc tính trên mỗi
m
2
đất ( lô ) cho phép xây dựng. Do đó:
1. Tiền thu về bán đất sau khi đã hoàn chỉnh hạ tằng kỹ thuật là:
= (1.tr đ/m
2
x 10.000 m
2
x 60%) = 6.000 tr đ.
2. Chi phí cho sự phát triển mảnh đất là:
= ( 0.2 trđ/m
2
x 10.000 m
2
) + 300 trđ + 600tr.đ = 2.900 trđ.
3. Giá trị của mảnh đất trống:

= 6.000 tr  2.900 tr = 3.100tr đ.
Tính bình quân mỗi m
2
đất trống: 310.000 đ/m
2
.
Bài số 15:
1. Doanh thu phát triển.
- Diện tích đất có thể bán:
6.000m
2
x60% = 3.600m
2
tơng ứng 30 lô đất ( 3.600 m
2
/ 120 m
2
).
- Doanh thu phát triển:
600.000.000đ/lô x 30 lô = 18 tỷđ.
2. Chi phí phát triển.
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
19
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
a. Chi phí đầu t:
- Chi phí đầu t hạ tầng: 200.000đ/m
2
x 6.000m

2
= 1,2 tỷđ.
- Chi phí xây dựng nhà: 1.200.000đ/m
2
x 150m
2
/căn x 30 lô = 5,4 tỷđ.
- Chi phí quy hoạch: = 0,1 tỷđ.
- Chi phí phá dỡ nhà cũ: = 0,1 tỷđ.
- Tiền chuyển quyền sử dụng đất nộp Nhà nớc
1.000.000 đ/m
2
x 3.600 m
2
= 3,6 tỷđ.
Cộng chi đầu t: = 10,5 tỷđ.
b. Lãi vay Ngân hàng:
10,5 tỷ đồng x 0,5%/tháng x 12 tháng = 0,63 tỷđ
c. Lợi nhuận cho nhà ĐT: 18 tỷ đồng x 10 % = 1,8 tỷđ.
d. Thuế GTGT: 18 tỷ đồng x 5% = 0,9 tỷđ.
Tổng chi phí: = 13,83 tỷđ.
3. Giá trị BĐS: 18 tỷ đ - 13,83 tỷ đ = 4,17 tỷđ.
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
20
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
Bài 16:
1.Tiền thu về bán BĐS.
- Cho thuê cửa hàng 1 năm. 20.000

- Cho thuê văn phòng 1 năm: 10 USD x 1.800 m2 18.000
Tổng thu một năm: 38.000
Tỷ lệ chiết khấu: 6%
Giá trị của BĐS sau khi phát triển 633.333
2. Chi phí bán:
- Quảng cáo và môi giới: 3% giá bán BĐS. 18.999
- Chi phí pháp lý chuyển QSDBĐS:20%Tổng thu một năm. 7.600
Cộng chi phí bán: 26.599
3. Thu thuần về bán BĐS: = (1) - (2) 606.734
4. Chi phí phát triển:
a. Chi phí xây dựng:
- Chi phí VL, NC và SXC: 7.000 m2 x 30 USD/ m2 210.000
- Chi phí có tính chất chuyên môn: khoảng 12% 25.200
- Chi phí khác: bồi thờng, phá dỡ 2.800
Cộng chi phí xây dựng. 238.000
b. Chi phí cấp vốn tài trợ: 10%
- Cấp vốn cho phá dỡ: 10% x 2.800 280
- Cấp vốn cho xây dựng: 10% x 235.200 x 0.5 năm. 11.760
Cộng chi phí cấp vốn tài trợ: 12.040
*Tổng chi phí phát triển: (a) + (b) 250.040
c. Lợi nhuận cho nhà xây dựng: 20% Tổng chi phí phát triển. 50.008
5. Giá trị đầu t cho công trình xây dựng: 300.048
6. Giá trị đầu t vào đất đai (thặng d): (3) - (5) 306.686
a. Giá đất giả định. X
b. Chi phí mua đất: 4% giá đất. 0,04X
- Phí môi giới.
- Phí pháp lý chuyển nhợng.
c. Chi phí cấp vốn tài trợ: 10% .( X + 0.04X) 0,104X
* Tổng chi phí đầu t vào đất: 6a +6b +6c 1,144X
d. Lợi nhuận cho nhà đầu t vào đất: 20% x1.144X 0,22X

7. Giá trị đầu t vào đất đai: 1,144X + 0.22X 1,364X
8. Giá trị mảnh đất: X = 306.686/1.364 224.843
Bài 17:
1. Cần bán ngôi nhà với giá: 55.500 USD.
2. Nên định giá ngôi nhà với giá: 75.000 USD.
3. Đối với BĐS không tạo thu nhập nh nhà ở thì có thể định giá theo chi
phí hoặc so sánh thị trờng. Giá trị tài sản theo 2 cách tính là không hẳn nhất quán
với nhau. Theo chi phí là 55.500 USD nhng do cung không đáp ứng nổi cầu cho
nên giá trị thị trờng đã lên tới 75.000 USD.
Bài 18:
- Cách 1: so sánh theo mét vuông.
+ 18 trđ/ (5m x 12 m) = 0.3 trđ/m
2
.
+ Mức giá cho thuê có thể đòi:
(6m x 12m) x 0.3 trđ/m
2
= 21,6 trđ/ năm.
- Cách 2: So sánh theo mét mặt tiền.
+ Giá cho thuê tính theo mét mặt tiền:
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
21
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
18trđ : 5 m = 3,6 trđ/ m.
+ Mức giá cho thuê có thể đòi:
6m x 3,6 trđ/ m = 21,6 trđ.
Bài 19:
a - Nếu đóng cửa nhà máy:

5 triệu USD = 1 triệu USD x 1/ i
Tỷ lệ sinh lời i = 20%.
- Nếu hiện đại hoá nhà máy:
10 triệu USD = 0.5 triệu x 1/ i
Tỷ lệ sinh lời i = 5%.
b. Nên đóng cửa nhà máy.
Bài 20:
- Nếu cổ phần của A thay đổi từ 47% lên 52% thì giá mỗi cổ phần của anh ta
sẽ tăng từ 15 USD lên 25 USD. Do vậy giá trị của 5% quyền kiểm soát tăng thêm
đối với A sẽ phần tăng trên toàn bộ giá trị cổ phần mang lại:
52 cổ phần x 25 USD/ cổ phần  47 cổ phần x 15 USD/ cổ phần = 595 USD.
Điều đó có nghĩa là A có thể chấp nhận bỏ ra 595 USD để nhận thêm 5%
quyền kiểm soát Kaphoter.
2 . Mức giá mà A và E đàm phán:
- Giá trị trung bình một cổ phần A có thể chấp nhận là: 595/ 5 = 119 USD.
- Mức giá thị trờng - giá tối thiểu mà E chấp nhận là 5 USD/ cổ phần.
Vậy mức giá 2 bên có thể đàm phán là trong khoảng 5  119 USD/ cổ phần.
Bài 21:
1. Giá trị ớc tính một cổ phần của ABC trên quan điểm đầu t thiểu số:
d
o
= 540 triệu đồng.
d1 = 540 x 1,02 = 550,8 triệu đồng
550,8
V
0
= = 6.885 triệu đồng.
10% - 2%
Giá trị thực ớc tính của một cổ phiếu:
= 6.885 tr : 100.000 cp = 68.850 đ/cp.

* Nh vậy, giá cổ phiếu của công ty ABC trên thị trờng là giá "ảo", hoặc là
giá để thâu tóm quyền kiểm soát, vì giá thị trờng (120.000 đ/cp ) đã có sự
chênh lệch rất lớn so với giá trị thực ớc tính (68.850 đ/cp).
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
22
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
2. Quyết định của các nhà đầu t:
- Giá trị một cổ phiếu = 6.885 tr đồng là mức giá trị thực đợc ớc tính theo
chi phí cơ hội trung bình của thị trờng (10%). Để ra quyết định đầu t, nhà đầu t
phải dựa vào chi phí cơ hội của mình để đánh giá. Vì vậy:
- Đối với ông John:
550,8
V
0
= = 9.180 triệu đồng.
8% -2%
Mức giá hợp lý đối với ông John là: 9.180 tr :100.000 = 91.800 đ/cp. Ông
John sẽ chấp nhận tất cả các mức giá từ 91.800 đ trở xuống.
Ông John quyết định đầu t ngay cả khi thị trờng ớc tính giá trị thực chỉ
là 68.850 đ/cp.
- Đối với bà Rosie:
550,8
V
0
= = 5.508 triệu đồng.
12% -2%
Mức giá hợp lý đối với bà Rosie là: 5.508 tr :100.000 = 55.080 đ/cp. Bà
Rosie sẽ chấp nhận tất cả các mức giá từ 55.080 đ trở xuống.

Bà Rosie không đầu t ngay cả khi giá thị trờng xuống thấp dới mức ớc
tính giá trị thực ( 60.000 đ/cp < 68.850đ/cp).

Bài 22:
Giá trị của một số tài sản đợc đánh giá lại nh sau:
1- Giá trị của khoản nợ khó đòi:
60 tr. 30% = 18 tr.
2- Giá trị lợi thế của quyền thuê tài sản: đợc tính bằng giá trị hiện tại của
khoản tiền tiết kiệm đợc trong 10 năm. Sử dụng công thức tính giá trị của các
khoản tiền đều nhau trong tơng lai:

T = 25 tr - 20 tr = 5 tr.
PV
0
= 5 tr ì 4,1975 = 20,98 triệu đồng.
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
i
i
TnifTPV
n

+
ì=ì=
)1(1
),(
0
1975,4
%20
%)201(1

)10%,20(
10
=
+
=

f
23
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
3- Giá trị của số chứng khoán đầu t vào công ty B: Giá thị trờng của 2.200
cổ phiếu đầu t vào công ty B đợc tính tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp
là: 2.200 cổ phiếu ì 105.000
đ
/cổ phiếu = 231 triệu đồng.
4- Giá trị của số tài sản cho thuê theo hợp đồng: Đợc tính bằng giá trị hiện
tại của các khoản tiền nhận đợc cố định hàng năm. Tra bảng tính sẵn giá trị hiện
tại của một đồng tiền trong 20 năm với tỷ lệ hiện tại hoá là 20%, ta có:
Giá trị tài sản cho thuê dài hạn = 10 ì 4,8696 = 48,8696 triệu đồng.
* Tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp sau khi đánh giá lại là:
2.000-40- (60-18) -30 +150+20,98 + (231-220) +20 +(48,8696-180)=1.958,84
tr.
Giá trị doanh nghiệp: 1.958,84 - 600 = 1.358,84 triệu đồng.

Đáp án bài 23:
- Giá trị thanh lý TSCĐ dự tính thu hồi vào cuối năm N +7 :
12.000 x 4% = 480 tr đồng
- Số tiền khấu hao thu hồi hàng năm: 1.200 tr đồng
- Dự kiến thu nhập về lợi nhuận ròng 7 năm tới : Mỗi năm tăng 2%.
Năm N = 748 tr đồng

N+1 = 762,96 tr đồng
N+2 = 778,21 tr đồng
N+3 = 793,78 tr đồng
N+4 = 809,65 tr đồng
N+5 = 825, 85 tr đồng
N+6 = 842, 36 trđồng
N+7 = 859,21 tr đồng
- Giá trị doanh nghiệp = 10.003,69 triệu đồng
Đáp án bài 24:
- Giá trị tài sản hữu hình tính theo giá tthị trờng:
20.000 - 8.500 = 11.500 tr đồng
- Tỷ suất lợi nhuận bình quân của doanh nghiệp: 16%
- Giá trị của lợi thế thơng mại:
11.500 x ( 16% - 12%) = 460 tr đồng
- Giá trị doanh nghiệp :
V = 11.500 + 460 = 11.960 tr đồng
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
8696,4)20%,20(
=
f
24
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
Đáp án bài 25:
- Xác định lợi nhuận ròng và thuế trên lý thuyết:
+ Năm N-2: 650 - 650 . 32% = 442
+ Năm N-1: 720 - 720 . 32% = 490
+ Năm N: 780 - 780 . 32% = 530
- Ước tính lợi nhuận tơng lai thu đợc hàng năm:

tr502
321
3.5302.4901.442
=
++
++
=
- Giá trị doanh nghiệp = 502 : 12% = 4.183 tr. đồng
Đáp án bài 26:
- Giá trị thực ớc tính đối với 1 cổ phiếu khi lợi tức cổ phần ổn định::
G
0
= 0.045/ 12% = 375.000 đồng/ cổ phiếu.
- Giá trị thực ớc tính đối với 1 cổ phiếu khi lợi tức cổ phần tăng 2%/năm:
G
0
= 0.450 x( 1 + 2%)/ (12% -2%) = 4.59.000 đồng/cp.
Đáp án bài 27:
1. Ước tính giá thị trờng của TSHH:
a. TSCĐ:
- Nhà cửa, vật kiến trúc: ( 200 - 70 ) x 0.8 = 104 tr đ.
- Máy móc thiết bị: ( 680 -150 ) x 0.9 = 477 tr đ
- Phơng tiện vận tải: (170 - 60 ) x 0.7 = 77 tr đ.
- Thiết bị và dụng cụ quản lý: ( 150 -50 ) x 0.8 = 80 tr đ.
- TSCĐ khác: ( 50 -20 ) x 0.7 = 21 tr đ.
Cộng : 759 tr đồng.
b. Hàng tồn kho: 566 x 0.9 = 509.4 tr đ
c. Các tài sản không có điều chỉnh giá: tiền mặt, các khoản phải thu, các
khoản đầu t tài chính ngắn hạn và dài hạn:
169 + 70 + 195 + 100 = 534 tr đ.

2. Giá trị tài sản ròng:
Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng
Bộ môn Định giá tài sản
25